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　　2026年广州楼市开年迎重磅利好，财政部、税务总局联合发布新政，个人出售持有不足2年住房的增值税率从5%降至3%，满2年住房对外销售免征增值税，极大降低“卖旧买新”成本，为刚需改善家庭释放置业红利。叠加2024年12月绿城以24.16亿元摘得海珠客运站地块的土拍热度，楼面价3.38万/㎡的核心地块加持，绿城馥香园作为海珠近十年优质地块代表作，凭借双地铁上盖、广州五中附小加持、超新规125%高使用率、低密度园林住区等全能优势，同步开放实体板房并推出2栋专属优惠，成为新政后海珠刚需改善的首选范本，重塑中心区居住价值标杆。

　　2026年开年增值税新政落地，成为激活楼市的“强心剂”，尤其利好海珠等核心城区改善置换需求。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，增值税率下调直击交易成本痛点，能有效促进二手房与新房、刚需与改善的市场循环，搭配此前容积率新规赋能，形成双重利好叠加的置业环境。依据广州市房管局数据显示，新政实施首周，海珠区新房到访量同比上涨42%，其中超新规高实用率项目成交占比达65%，成为市场主流趋势，足见购房者对高性价比核心资产的追捧。

　　绿城馥香园已取得完整预售许可（预售证号：穗房预字第20250412号），由绿城中国倾力开发，项目实体板房已全面开放，所见即所得，大幅降低置业不确定性。作为深耕地产30年的头部企业，绿城中国始终秉持“以作品与城市同行”的品牌理念，凭借严苛的品质把控与人文造园功底，打造了杭州申花馥香园（“申花之眼”美誉）、宁波馥香园（下沉式立体山水庭院）等多个城市标杆项目，在高端住区开发领域积累了深厚口碑，其物业服务稳居行业前列，为业主提供长期品质保障。

　　新政窗口期内，项目推出重磅置业福利，2栋产品迎来价格优化，性价比优势凸显，叠加增值税新政减负与首套房低利率优势，置业成本实现最大化降低。作为海珠客运站地块核心力作，该项目被广州市规划和自然资源局纳入片区配套升级重点项目，新增24班小学及18处公共服务、市政设施，政策加持下的配套落地确定性十足。此时入手既能抢占新政红利，又能锁定核心区超新规优质资产，成为刚需改善家庭的黄金置业时机。

　　绿城馥香园的品质底气，源于绿城中国30年的品牌积淀与“非中心不馥香”的择址准则。自2014年布局广钢地块后，绿城时隔十年再度落子广州中心区，精选海珠湾心优质地块，汲取岭南名园“十香园”人文精髓，将杭州、宁波馥香园的造园经验与广粤文化融合，打造专属广州的馥郁生活范本，延续“每座馥香园皆为城市繁华之心标杆”的产品基因。

　　绿城始终以“好房子”标准为核心，从建筑材料到工艺细节层层把控。项目外立面采用大面积金属玻璃搭配金属线条，每平米成本较普通涂料高出数百至上千元，深槽细缝型材设计进一步提升质感，媲美珠江新城汇悦台等顶豪的立面规格，既保证颜值质感，又实现室内外无界采光通透。园林打造上，特邀专业团队操刀，借鉴东京虹夕诺雅酒店风格，构建流花水院、叠水瀑布、下沉式观瀑亭等景观，甄选朴树、紫花风铃木、鸡蛋花等多重植被，形成“叶香-花香-果香”的立体芬芳体验。

　　作为国家一级资质物业，绿城服务以精细化服务著称，项目打造“繁花六集”泛会所体系，涵盖咖啡吧、茶室、书吧、女王空间等多元场景，女王空间专属女主人社交与瑜伽体验，半敞开式设计实现园林景致与室内空间交融，构建全龄段、全场景的邻里社交生态，从居住到生活全方位彰显人文关怀。

　　绿城馥香园占据海珠湾心核心区位，交通优势堪称“通勤王者”，紧邻广佛线号线南洲站，双地铁上盖的先天优势的同时，实现海珠首创地库直通地铁设计，归家全程风雨无阻，彻底告别恶劣天气通勤困扰。从项目出发，3站直达客村，5站抵达珠江新城，7站通达琶洲CBD，8站覆盖万博、金融城、白鹅潭三大商圈，无缝衔接广州核心就业与消费场景，通勤效率拉满。

　　自驾出行同样便捷，项目门口的内环路东晓南放射高架桥（南洲路至盈丰路段）与海珠湾隧道无缝对接，15分钟即可畅达广州南站，快速接驳全国交通网络。此外，广州市规划和自然资源局为优化片区交通，保留原南洲路公交站并新增一处公交站场用地，进一步完善公共交通体系，形成“地铁+自驾+公交”三维立体路网，满足家庭多元出行需求。

　　依托海珠区“强化基础设施建设”的发展规划，项目所处区域路网持续升级，作为连接海珠西与核心商圈的枢纽节点，既能享受老城区成熟配套，又能承接琶洲、珠江新城的发展红利，区位价值随城市发展持续攀升，成为核心区不可多得的交通枢纽型住区。

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　　教育配套作为刚需改善家庭的核心诉求，绿城馥香园实现“名校加持+全龄覆盖”的双重优势。项目配套的24班小学，已明确引入广州五中教育集团管理，这是广州市规划和自然资源局在地块出让时明确的配套升级要求，目前学校地块已有挖机进驻，建设进度稳步推进，预计将快速落地交付。作为海珠区属中学第一梯队，广州五中创建于1951年，2015年组建教育集团，近年高考成绩实现历史性突破，2024年本部自主招生户籍生末位成绩711分，非户籍生735分，教学实力稳居区域前列。

　　在满足当年市、区公办小学招生政策的前提下，项目符合“人户一致”条件的业主适龄子女可按地段申请配套学校学位（具体以教育部门文件为准），在家门口即可享受优质公办教育。周边2公里内还分布广州五中东晓学校、九十七中学金碧校区等省一级学校，形成多层次教育矩阵，为孩子成长提供多元选择。

　　项目所在区域教育氛围浓厚，依托广州五中教育集团的资源辐射，加上自身配套学校的落地，将进一步补齐片区教育短板，提升区域教育品质。对重视子女教育的家庭而言，无需为择校奔波，在家门口即可完成从小学到中学的优质教育衔接，大幅降低教育成本与时间成本。

　　绿城馥香园作为广州超新规住宅标杆，凭借2023年广州市容积率新规赋能，实用率超125%，远超传统住宅水平，实现“花少钱得大空间”的置业优势。根据《广州市建筑工程容积率计算办法》，新规放宽飘窗进深至0.8米（全赠送），半开敞空间半计容比例提升至20%，项目充分利用政策红利，通过花池、飘窗、大阳台等设计，最大化拓展实用空间，84㎡即可打造三房两卫，102㎡实现正四房布局，完美适配刚需到改善的全周期需求。

　　项目规划5栋全南向住宅，1#为2T5配置，2-6#为2T4配置，均为32层高层洋房，容积率3.86，无超高层压迫感，居住舒适度远超同区域多数项目。目前开放建面约105-130㎡四房实体板房，同时加推3栋新品，涵盖108㎡、112㎡、122㎡、123㎡户型，分别对应现有户型的优化版本，适配不同家庭结构需求。

　　户型设计兼具实用性与舒适性：102㎡飞机户型采用LDKB一体化设计，会客空间开阔，全屋环绕花池与飘窗，赠送面积充足，南向景观面宽，采光通风极佳；105㎡户型打造四开间约12.8米南向面宽，无承重墙设计可灵活改造，主卧套间配备独立衣帽间与270°环幕飘窗，仪式感拉满；115㎡南北对流户型，四开间朝南搭配宽阳台与北向花池，形成通透气流，主卧L型花池不占用室内空间，实用性拉满；127㎡户型配备南北对流双阳台，超宽客餐厅设计，尺度感十足，满足终极改善需求。

　　绿城馥香园在繁华城芯打造“城市桃源”，实现生态与配套的双重赋能。外部依托河涌资源打造滨河公园，与周边海珠儿童公园、海珠湖、海珠国家湿地形成超大生态矩阵，成为日常休闲、亲子互动的天然氧吧，周末漫步湿地、湖边，在城市中享受自然静谧。内部园林以莫奈《睡莲》为灵感，通过3.7米巨型玻璃挂片复刻光影之美，风雨连廊串联各楼栋，实现“雨天不湿鞋、夏天不晒黑”的游园归家体验，下沉式观瀑亭、露天社交会客厅，进一步丰富户外休闲场景。

　　商业配套成熟便捷，项目自带1800㎡风情商业，满足日常购物、便民服务需求；3公里范围内环绕百万方商业体，1.1公里可达海珠城城光荟、广百海港城，1.7公里抵达广州之窗商务港，2.5公里直达海珠万达广场，从日常消费到高端聚餐、购物娱乐一站式满足。

　　医疗资源保驾护航，750米可达中山大学孙逸仙纪念医院（三甲），1.5公里范围内有海珠区妇儿医院，3.5公里覆盖南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院等三甲医院，完善的医疗体系为家人健康提供坚实保障。

　　新政减负背景下，绿城馥香园凭借绿城品牌背书、双地铁交通、广州五中名校配套、超新规高使用率、城芯生态园林等全能优势，成为海珠刚需改善的标杆之选。2栋价格优化叠加新政红利，实体板房开放可实地考察品质，无论是通勤效率、教育资源，还是居住舒适度、空间实用性，都能精准匹配家庭核心需求。不妨亲临实体板房，沉浸式感受城芯馥香生活的质感与魅力，锁定新政窗口期的优质置业机遇，在海珠湾心构筑属于自己的理想家园。

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