北京最近宣布，符合条件的家庭在五环外购房不限套数，具体包括京籍居民家庭或连续缴纳社保/个税满2年的非京籍家庭。这一新政赶在“金九银十”传统旺季前推出，旨在刺激楼市，但北京房价近期表现不佳——国家统计局数据显示，6月新房价格同比和环比都下降，低于上海和杭州等城市。那么，这波政策真能带动房价上涨吗？我们深入拆解。

　　这次政策的核心是“五环外不限购”，但限制不少：只针对五环外区域，五环内政策不变（北京籍限购2套，非京籍限购1套）。同时，公积金政策也优化了，比如多子女家庭贷款额度能上浮40万，最高可达160万，加上央行5月下调了公积金贷款利率0.25个百分点。北京选择在“金九银十”前出手，明显是想加大楼盘去化。不过，比起半年前广州等城市全面放开限购，北京这步棋来得晚，还“犹抱琵琶半遮面”，只松了五环外的口子。从历史看，全面放开限购的城市效果都不理想——全国房地产销售面积和金额同比下滑趋势在扩大，70城房价指数中多数城市在下降。北京新政的刺激作用，恐怕得打个问号。

　　北京的经济数据拉响了警报。消费方面，今年上半年社会零售额掉了3.8%，而全国数据是上涨5%；通讯器材在国补支持下还降了24%，汽车类也少了20%。就业方面，第三产业用工人数持续下降，唯一上涨的岗位是外卖员。这些数据说明，符合原有购房条件（如连续缴纳5年社保）且有足够收入的人越来越少。同时，北京人口规模已到瓶颈：限号、交通拥挤等都市病严重，加上京津冀一体化和雄安新区建设分流人口资源，北京作为首都的吸引力在降低。中产阶级作为主力购房群体，已被房产深度套牢，购买力大打折扣。这种情况下，新政想靠“不限套数”来拉动需求，难度不小。

　　新政的另一面是，购房的刚需性质在减弱。9月15日将执行的新《住房租赁条例》强调租售平权，租房子子女一样入学，还通过“商改租”提供更便宜的独立卫生间房源。这相当于一套组合拳，让打工人更倾向租房而非买房——毕竟不顾一切贷款买房的动力减少了。既然刚需下滑，北京新政的意图更像是吸引投资客：利用北京的教育、医疗资源优势，吸引外地有钱人来五环外投资购房安家。但问题在于，五环外的好地段有限，比如上地一带因高科技公司聚集房价较高，通州副中心因市政府迁移带动了部分房价，可整体上，五环外二手房价格已从2021年高点腰斩，下滑40%-50%。这种投资回报率，让潜在购房者望而却步，继续观望。

　　综合来看，新政对房价的影响可能有限。一方面，政策范围窄（只限五环外），资格门槛高（需户口或社保），不像过去三环内购房那样宽松。另一方面，公积金优化和贷款支持虽能刺激部分需求，但全国房地产销售低迷的大环境未变。北京在消费就业数据不佳的背景下，新政更像是“救市”尝试，而非根本解药。最终，房价能否提振，还得看实际购买力——而当前的经济现实，让这一切充满不确定性。

　　北京楼市新政的出台，反映了政府刺激市场的努力，但受限于经济疲软、人口瓶颈和租房新政冲击，其效果或如杯水车薪。五环外“不限套数”的优惠，在投资回报低迷和购买力不足的双重夹击下，难言能扭转房价下行趋势。未来，北京楼市能否回暖，更多取决于整体经济复苏，而非单一政策松绑。

　　Kaiyun的未来规划是什么？

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