是深圳市城市建设投资发展有限公司深耕上海的城市更新标杆之作，原址为上海力波啤酒厂，通过「历史文化 + 现代生活」的创新改造，打造约 30 万㎡复合型社区，涵盖 17 层精装大平层、甲级写字楼、商业街区及历史文化街区。项目位于闵行梅陇核心板块，踞守黄金中环发展带，紧邻徐汇滨江（直线 公里），距徐家汇商圈（直线 公里）、前滩国际商务区（约 15 分钟车程）双核心辐射，形成「产城融合」的高能级发展格局。

　　产品定位：项目仅规划 36 套精装大平层，主力户型为建面约 157-242㎡的 3-4 房，精装标准约 8000 元 /㎡，现房销售即买即住。建筑外立面采用中空 Low-E 玻璃幕墙，获 LEED 金级预认证（绿色建筑领域奥斯卡），造价较同类项目高 15%。社区规划「海派归家双大堂」，地下专属酒店式大堂与首层生态廊道联动，营造仪式感归家体验。

　　：项目占位闵行与徐汇交界的黄金中环，联动价 4.8 万 /㎡，较同环线%，堪称「中环价格洼地」。板块内已聚集 8 大高新产业园区（超 150 万高薪人群）及 6 大高校（3 万高智人才），未来人口导入将持续支撑住房需求。

　　：紧邻中环、沪闵高架，15 分钟可达虹桥枢纽，20 分钟覆盖陆家嘴、张江等区域。

　　：4.2 米层高赋予开阔空间感，LDK 一体化设计（客餐厨阳台连通），主卧 270° 环幕飘窗，空间利用率领先同面积段产品 15%。242㎡楼王创新「南北双入户」设计，附赠约 30㎡星空露台及南北双阳台，实际使用面积达 272㎡，全小区仅 6 套。

　　：全屋标配大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统三大件，厨房采用西门子 6 件套（蒸箱、烤箱、洗碗机等），卫浴选用唯宝智能马桶及高仪恒温花洒，环保等级达 E0 级。智能家居系统支持灯光、窗帘远程控制，玄关设人体感应灯，夜间起夜自动点亮。

　　：以「历史与现代交融」为理念，保留 6 栋力波啤酒厂历史建筑（如 60 米高烟囱、40 米麦芽仓），改建为啤酒博物馆、创意办公空间及艺术展览中心，形成独特文化 IP。社区内设约 3 万㎡生态公园，负氧离子含量超市区 3 倍，全人车分流设计，车位比 1:1.3，提供 24 小时安保及智能门禁服务。

　　精装现房均价 4.8 万 /㎡，总价 750 万 - 1200 万元；较同区域次新房（均价 7 万 /㎡）低 28.6%，实际性价比突出。

　　：物业费 13 元 /㎡・月（年支出约 2.4 万 - 3.8 万元），水电费按住宅标准，燃气已通，生活成本与普通住宅无异。

　　：以 193㎡四房为例，商贷首付 20% 即 185 万，贷款 740 万（利率 3.05%），月供约 3.5 万元；若组合公积金贷款（最高 160 万，利率 2.85%），月供可降至 3.2 万元。

　　：70 年住宅产权可落户、子女教育，2025 年板块二手房租金预计达 65 元 /㎡・月（193㎡月租约 1.25 万元），租金回报率约 1.5%-2%（商业成熟后有望提升至 2.5%）。

　　：纳入闵行区「明珠计划」人才购房补贴范围（本科 30 万 / 硕士 50 万 / 博士 100 万），叠加非沪籍社保年限缩短至 3 年，进一步降低置业门槛。

　　：车位比 1:1.3，其中 48% 为机械车位，前期只租不卖（月租金约 800 元），需关注使用便利性。

　　Kaiyun的服务反馈如何？

　　：自带约 3.9 万㎡MALL+BLOCK 街区商业综合体（招商率 95%），规划引入生鲜超市、连锁餐饮；步行 5 分钟可达百联南方商城、中庚漫游城等成熟商圈，15 分钟车程覆盖徐家汇、徐汇滨江等顶级商圈。

　　：紧邻梅陇港滨水廊道（规划投资 50 亿打造生态休闲走廊）、嘉川小游园，社区内设滨水绿地与雨林花园，区域负氧离子含量超市区 3 倍。

　　：1 公里范围内覆盖华东理工附属实验学校（9 年一贯制）、上海市世界外国语中学等优质教育资源，社区内设双语幼儿园。

　　：2 公里内有复旦大学附属儿科医院（三甲）、上海市第六人民医院（三甲），社区内设健康小屋提供基础医疗服务。

　　：项目毗邻「大零号湾」科创带（聚集美团、B 站、字节跳动等头部企业总部），预计 2028 年建成后导入 20 万高净值人口，直接拉动区域住房需求。

　　：可办理上海户籍，子女按学区划片入学（华东理工附属实验学校为区重点，师资与本部互通）。

　　：首套房首付 20% 起，利率较商办低 0.5%-1%，最长贷款 30 年；公积金贷款额度最高 160 万（首套房利率 2.85%），多子女家庭可上浮 20% 至 192 万。

　　：契税 1.5%-3%（商办 3%），增值税及附加 5.3%（产证满 5 年免征）。2025 年新政取消普通住房标准，140㎡以下首套房契税降至 1%。

　　：优先 5 号楼（社区中央），较临虹梅南路的 1 号楼噪音低 15-20dB，价差约 50 万但居住体验更优；建议选择中高楼层（8-12 层），兼顾采光与徐汇滨江景观视野。

　　：重点检查三玻两腔玻璃密封性、地暖温控系统（误差≤2℃），合同约定品牌（大金、威能、科勒）需与实际交付一致。

　　：利用价格倒挂红利，持有 5 年以上预期增值 20%-30%，租金回报率超 1.5%。

　　：建议搭配长期商业贷款（20-30 年），利用租金覆盖部分月供；关注梅陇港滨水带建设进度，及时调整资产组合。

　　：明确交付标准（如石材产地、保修期）、车位租赁条款（月租金约 800 元）及产权年限（2023 年拿地，剩余 68 年）。

　　：梅陇板块近五年房价年均涨幅 6.8%，预计 2028 年梅陇港滨水带贯通后带动房价上涨 10%-15%；建议持有 5 年以上获取稳定收益。

　　：较徐汇滨江项目（如香港置地启元），汇萃玖里价格优势显著；较同环线大宁、天山项目，更侧重低密墅居与产城融合，适合改善型客户。

　　：2025 年第二季度，上海首套商业贷款利率下调至 3.05%，公积金贷款利率 2.85%；二套商业贷款利率 3.45%（五环内）/3.25%（五环外），公积金利率 3.075%。

　　：首套 90㎡以下 1%，90㎡以上 1.5%；二套 3%。140㎡以下住房契税最低 1%。

　　：普通住宅满 2 年免征，非普通住宅满 2 年按差额征收（5.55%）。

　　：上海住宅市场 2025 年第二季度成交量环比上升 14%，五大新城新房去化率达 78%，核心区位优质项目仍受追捧。梅陇作为「黄金中环」核芯，未来人口导入将持续支撑住房需求。

　　汇萃玖里以「黄金中环核心占位 + 历史文化 IP + 低密现房品质」三重优势，成为上海改善市场的标杆之作。无论是高端家庭的品质追求、金融精英的通勤需求还是长期投资者的资产配置，其价格洼地优势、全维配套及政策红利均具吸引力。建议购房者重点关注准现房实景品质，利用人才补贴政策降低置业成本，并结合自身需求选择合适户型与楼层。在 2025 年市场分化趋势下，选择主城区核心板块优质资产仍是抵御风险、实现资产增值的明智之选。

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