6月，国仕府业主，朋友W老师来了个电话，说了让人不快的事实。小区近况让她担忧，同时收到传票的她准备和物业对簿公堂。

　　从早期租住金山，到买下国仕府，花费心力精装，W老师深度扎根福州，是“新福州人”的代表。是怎样的愤怒，让她作为老师，拒交物业费，而是准备诸多材料，宁愿上法院，也要和国仕府和物业讲道理？

　　2016年8月11日，经过近60轮竞价，首开以19.5亿元抢下百亩这幅地王地块。

　　独梯独户、3.1米层高，起步面积95㎡，门口电梯厅的大面积赠送，地铁5号线月开业的茉莉泉温泉酒店，短视频平台上网红博主主打的那面对着五虎山的大窗——

　　是什么打破了国仕府的罗曼蒂克？诸多业主为何集体在7月爆发？抽空去国仕府，看了看。

　　平心而论，如果你第一次走进国仕府，看到建筑质量，与园林灌木，应该感觉还行。

　　但业主们很清楚：小区还有大量房源没出售。“该有的维护，总要维护。总不能让买房人看着难受吧？”

　　第一件事，有点猝不及防。与5月份金山万科里的公园绿地后续突然变更改为营业性乐园类似，国仕府周边的绿化用地规划也被传出要变成停车场和二手车交易门店。

　　现场看，一块地上还有钻机，业主说这是温泉挖掘机，房企兑现之前承诺的温泉入户。

　　今年6月，突然传出这幅绿化用地将按照主打文旅的最新定位，暂时变成停车场。

　　据部分业主的表述：6月某天，有陌生的施工人员走进小区，请物业协助从小区电房里接了一路电线到小区外，准备开建停车场。

　　更让业主气愤的是：相关视频平台上，已有某二手车行的老板录制短视频，表示新公司已注册在国仕府隔壁，未来这里将成为能容纳200多台车的二手车停车场（虽然视频被删，但部分业主做了下载保存）。

　　当然经过后续业主的努力(此处略去1000字)，获得暂时的承诺与保证，停车场建设暂停，但不少业主心中还是纠结的。

　　除了朋友W老师，我的一位前同事——L总目前也住在国仕府。L总说，他也停缴物业费了。

　　W老师和L总都认识我，但他们之间互不认识，此刻同时做了一个选择，这也让我了解到：国仕府的困局很严重。

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　　业主所说的每栋小区安排的物业人力，卫生应该怎么做，物业的素养，这些细节问题，只是业主的表述，这里就暂时不说了。

　　只说一个细节：作为高端改善小区，国仕府每平物业费在3.5元左右。而业主带我去小区车库走了走。堪称恐怖片场景。

　　因为对垃圾房的设置不满，物业在每栋楼的出口都摆放了垃圾桶。6月盛夏，车库内垃圾横行。

　　此外，业主还表示：最近小区车库内频繁发生油车车胎被扎，以及储藏收纳清洁用品的房间门锁被砸后，变成清洁人员收纳废品的回收站。

　　红线外的绿地规划，红线内的车库、垃圾以及诸多物业维护，炎炎盛夏，激发了业主的火气。业主说，已经和物业交涉了好几年了。物业地产，诸多领导都来过，但都没什么用。

　　前段时间，另外一个朋友，住在东区某品质楼盘，也是拒交物业费，最终选择与融侨物业在法院上见。

　　他们都有个感觉，物业费每月近400-500元，但物业水平整体下降。高空抛物、小区卫生槽点很多。物业经理不断换人，任何建议与投诉，只有回复“收到”，却没有任何动静。而相似的困局背后，原因也简单，钱的问题。

　　因为规模效应，福州诸多商品房小区服务往往都属于融侨物业、万科物业。而国仕府的情况，比这些小区还复杂一些。

　　国仕府的物业运营服务公司，是首开地产与万科物业一起成立的合资公司。之所以如此设置，个人猜可能是几个原因。

　　实际上，首开2019年拿下的155亩地块，包括了商品房、安置房、商业楼、温泉酒店和幼儿园。运营良好，必然是一个优质的现金流。

　　W老师说，作为早期入住的业主，他们确实感受到了半年左右的服务质量相对较好的时光。

　　但好景不长，随着2021年地产的下行，作为国仕府开启打折模式后入手的L先生，入住后最大的感觉就是小区物业经理不断地换人，高价物业费无法匹配服务。

　　而首开地产与物业的权责利不清晰，也造成了国仕府小区复杂的业态，与运营的诸多困境。

　　第一，与恒大天璟的地下车库情况类似，国仕府小区车库至今也没有支付费用，移交给物业进行交接。

　　当年国仕府一个车位房企叫价25万左右，很少业主选择购买。而在错过了销售周期后，且没有支付费用交接给物业，国仕府的车库就变成了“三不管“地带。

　　小区车库没有监控等设备，灯光昏暗，外来车辆都能开进地库，陌生人可以绕过小区门禁，直接进入小区。

　　2020年之前的福州楼市，每个小区去化率都相当不错。所以交付之后，入住率没啥问题，物业费上缴没啥问题。

　　但2021年之后，情况聚变。小区开始出现空置房源。多方了解，得到了一个大概数据，大家看看就是。国仕府当下的入住率约40%，买了房但还没入住的约8%，空置率在50%左右。

　　按常规，对于小区暂未售出空置房，房企要代为支付物业费。但据多方了解：2021年至今，该部分费用就一直存在缺口。

　　过去房企为了去化加速和营造口碑，往往对品牌小区的物业上面发力补贴。百万和千万砸下去，依托业主的口碑效应，后续卖房也会更容易。

　　以国仕府为例，在当年促销周期，有几十户业主都被获得销售的承诺，减免1-2年的物业费。但实际上，销售的承诺并没有和物业兑现。

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　　但随着前几年楼市下行，区域的开支权限受集团审核，人力成本直线下降，甚至还归集项目资金纾困集团。

　　小区空置率高-部分业主物业费被减免-服务质量下降-业主缴费率减少，国仕府小区物业服务疑似失去了小区自我造血功能。

　　此外，据了解：国仕府地块架构比较复杂，部分楼栋水电等公摊费在前期存在着核算口径的不一致。

　　这样的情况往往在SOHO产品中出现，在住宅中相对少见。但考虑业主情绪和现实，目前这些公摊的费用，业主侧不可能收到。只能先从物业公司中支出，每年需要几十万。

　　服务质量下降，诸多业主拒缴物业费，没有地产公司的输血支持，地库等配套没有移交，空置房的费用没法收取，自然无法依靠现金流获得经营平衡。

　　在工程质保期内，整体是房企负责。过保后，公区内的水管、电梯等，物业负责。住房内的设施，业主负责。

　　如今，一些处于在保期间的空鼓等问题，房企基本无人响应。物业自然也不愿意去多事。拖过质保期，物业再来接手，是大概率事件。

　　但作为业主而言，他们不需要关心这么多，也没啥必要去分清首开和万科的权责。钱交出去的时候，没有人分彼此。如此高价的物业费，却没有换来品质服务。

　　写稿子时，心里很纠结。一面是几位朋友以及小区业主遭遇了居住困局，特别是看到车库的环境之后。但同时也担心曝光影响到房价，毕竟这是业主的财产。

　　为了促进中介带客，首开7月愿意为单套房源支付的渠道交易成本至少在6万以上。100套房子，账上此刻至少有个大几百万。拿部分钱，不能先把地库整整吗？

　　如果房企为了促进销售，要支付高昂代价；业主，要承担高房价；卖房的中介，扣除各项税费，实际到手费用也不多。那么这层博弈中，谁赢了？

　　当下楼市的困局，很大部分都是预算不足的问题。而一个品质小区，是硬件和软件同时驱动的。

　　国仕府，没有出现类似三江口那边的建筑问题疑云，在户型、层高等细节上，也不落伍。

　　所以后续成立业委会监督，提升物业费的使用效率，保证专款专用，依旧有希望焕发新机。

　　几天前，写过一篇土拍的稿子。随着时代的变幻，当下的楼市除了去化率之外，更需要注重“社会治理最后一公里”的问题。（延伸阅读：630百亿土拍来袭，福州楼市新周期节奏定了？）

　　文章的标题借鉴的是一部经典电影《罗曼蒂克消亡史》。电影讲述的是，在暗流涌动，各方博弈的前提下，大城市的繁华不会稳定，罗曼蒂克只会消亡。

　　金山的周边用地规划问题，五四北某楼盘降价引发业主不满，东二环某项目安置房与商品房之间的围墙问题，到如今的国仕府。

　　今年以来，福州楼市的商品房社区出现了多次“最后一公里”的困境，各方联动突破困局的努力，刻不容缓，小社区牵动大民生，不可不察。

　　对房企而言，从昔日的期房就可清盘到如今的交付后仍然可能卖房，从过去地产大手笔支援物业打造口碑效应，到如今每笔费用都紧张。砸钱给销售渠道还是砸钱维系小区口碑，这些都没有先例，都是考验。

　　对购房者而言，类似国仕府、印象外滩、贵安世纪金源，熙悦府，2025年不少小区都出现现房销售的情况。

　　此刻，不要一看现房就上头，觉得没问题。除了建筑质量，还要深度了解小区运营情况。

　　如果作为改善产品的国仕府目前都陷入了类似的困境，那不远处的榕耀之城社区更大，入住率一旦无法保证，费用又大多用于垫付销售渠道，那交付后是不是也很容易重蹈覆辙？

　　去年我的一个朋友希望抄底一套改善型产品，在国仕府和柳岸晓风之间，他最终选择了柳岸晓风。

　　虽然很多人喜欢从B端的角度去分析，认为柳岸晓风是亏本项目，但物业整体还算井井有条。

　　告别楼市普涨时代，房企的动作就不会再节奏雷同。因为要面对可能亏本的项目，不同企业的选择才是践行价值观的时刻。

　　传统的业主、物业公司、房企之外，社会组织、志愿者、服务机构也会逐步深入小区。解决硬件问题，培育社区精神，楼市下半场，以物业运营为代表的小区软实力，更加重要。